Almanya’ya yerleştiniz, düzeninizi kurdunuz ve artık kiranın o meşhur “boşa giden para” hissinden kurtulmak istiyorsunuz. Kendi bahçenizde mangal yapmak veya duvarına istediğiniz çiviyi çakabileceğiniz bir eve sahip olmak harika bir hayal. Ancak Almanya’da bu hayale giden yol, Türkiye’dekinden biraz daha farklı ve dürüst olmak gerekirse biraz daha “kâğıt kürek” işi dolu.
Korkutucu gelmesin; doğru adımları atarsanız Almanya’da mülk sahibi olmak, dünyanın en güvenli yatırımlarından biridir. Ancak burası kurallar ülkesi. Hata kabul etmeyen bürokratik bir süreç sizi bekliyor. Bu nedenle, elinizdeki kahveyi yudumlarken okuyabileceğiniz, sizi notere ve bankaya hazırlayacak o kapsamlı rehberi hazırladım.
Hazırsanız, emlak sitelerine girmeden önce yapmanız gereken o “kritik” adımlarla başlayalım.
1.Adım: Duygusal Değil, Matematiksel Başlangıç (Bütçe ve Hazırlık)
Çoğumuzun yaptığı ilk hata şudur: Önce hayalimizdeki evi internette bulur, sonra “Acaba param yeter mi?” diye cüzdanımıza bakarız. Almanya’da bu sıralama sizi üzer. İlk işiniz, Almanların “Kassensturz” dediği o detaylı bütçe dökümünü yapmak olmalı.
Etiket Fiyatına Aldanmayın: %15 Kuralı İnternette gördüğünüz 300.000 Euro’luk ev, size aslında 300.000 Euro’ya mal olmaz. Almanya’da “Kaufnebenkosten” denilen yan giderler vardır ve bunlar krediyle değil, genellikle cebinizden ödenmelidir.
- Noter ve Tapu: Yaklaşık %2.
- Emlak Devir Vergisi (Grunderwerbsteuer): Eyaletine göre değişir ama %3.5 ile %6.5 arasındadır.
- Emlakçı Komisyonu (Makler): Genellikle %3.57 civarıdır.
Yani, evin fiyatının üzerine yaklaşık %10 ila %15 arasında bir “görünmeyen masraf” eklemelisiniz.
Öz Sermaye (Eigenkapital) Gücü Bankalar, “Ben hiç para koymayayım, hepsini kredi çekeyim” (Vollfinanzierung) fikrine pek sıcak bakmaz. Baksa bile faiz oranlarını çok yüksek tutar. İdeal olan, evin bedelinin en az %20’sini, artı tüm yan masrafları nakit olarak (Eigenkapital) koymanızdır. Bu, size bankada “Kral” muamelesi yapılmasını sağlar.
Almanya’da ev kiralamaktan telefon hattı almaya kadar her yerde karşınıza çıkacak olan kredi puanınızı (puanınızı düşürmeden) yönetmek için ‘Kredi Notu (SCHUFA) ve Kredi Kullanımı: Almanya’ya Yeni Gelenler İçin Rehber’ yazımızdan destek alabilirsiniz.
2. Adım: Ev Arayışı ve “Eski Ev” Tuzağı
Bütçeniz netleştiyse, şimdi “ImmobilienScout24” veya “Immowelt” gibi sitelerde gezinebilirsiniz. Ancak burada karşınıza çok cazip fiyatlı, “karakterli” eski binalar (Altbau) çıkacak. Aman dikkat!
Almanya’da eski ev almak, yanında bir miktar macera (ve masraf) satın almak demektir. Özellikle 1980 öncesi binalarda şu üçlüye çok dikkat etmelisiniz:
- Enerji Yasası (GEG): Yeni yasalar gereği, evi aldıktan sonra eski ısıtma sistemini değiştirmek veya çatıyı yalıtmak zorunda kalabilirsiniz. Bu da size on binlerce Euro ek masraf demektir.
- Tesisat: 30 yılı devirmiş su boruları ve elektrik tesisatları saatli bomba gibidir.
- Rutubet ve Küf: Pencere kenarlarındaki o siyah noktalar, sadece temizlik sorunu değil, binanın yalıtım hatası (ısı köprüsü) olabilir.
Tecrübe Konuşuyor: Beğendiğiniz bir ikinci el ev varsa, paraya kıyıp mutlaka bir “Gutachter” (Bilirkişi) ile evi gezin. Sizin “romantik eski bina” olarak gördüğünüz şeyin aslında bir “tadilat batığı” olup olmadığını o söyler.
3. Adım: Banka Görüşmeleri ve Finansman
Evi buldunuz, sıra parayı bulmakta. Almanya’da en yaygın kredi türü “Annuitätendarlehen”dir. Yani her ay ödediğiniz taksidin bir kısmı faize, bir kısmı ana paraya gider.
Burada en kritik karar “Zinsbindung” (Faiz Sabitleme) süresidir. Faizlerin düşük olduğu dönemlerde 15-20 yıllık sabitleme yapmak sizi korur. Ancak faizler çok yüksekse, 5-10 yıllık daha kısa vadeler seçip, ileride faizlerin düşmesine oynayabilirsiniz.
Bir Dost Uyarısı: Bankacı size karmaşık “Bausparvertrag” (Yapı Tasarruf Sözleşmesi) ile birleştirilmiş kredi paketleri sunarsa iki kere düşünün. Bunlar genellikle çok karmaşıktır ve maliyetleri şeffaf değildir. Sade, anlaşılır, klasik konut kredisinden şaşmayın. Ve asla sadece kendi bankanızla (Hausbank) görüşmeyin; bağımsız kredi aracıları (Finanzvermittler) onlarca bankadan teklif alıp önünüze koyabilir.
Oturum izniniz süresiz (Niederlassungserlaubnis) olmasa bile bankalardan nasıl finansman sağlayabileceğinizi öğrenmek için ‘Süreli Oturum İzniyle Almanya’da Kredi Çekmek: “Banka Vermez” Efsanesi Yalan mı?’ başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
4. Adım: Hukuki Süreç ve Noter (İmza Anı)
Türkiye’de tapu dairesinde biten işler, burada Noter (Notar) huzurunda yapılır. Noter, Almanya’da devletin tarafsız temsilcisidir; ne sizi ne de satıcıyı tutar.
Süreç şöyle işler:
- Noter bir sözleşme taslağı (Kaufvertragsentwurf) hazırlar ve size gönderir.
- Yasa gereği, bu taslağı incelemeniz için en az 14 gün süreniz vardır. Bu sürede anlamadığınız her maddeyi notere sormaktan çekinmeyin.
Hayat Kurtaran Bilgi: Auflassungsvormerkung Sözleşmeyi imzaladınız, tebrikler! Ama sakın hemen parayı satıcının hesabına göndermeyin! Almanya’da sistem sizi korumak için şöyle işler: Noter, tapu dairesine (Grundbuchamt) gider ve evin üzerine sizin adınıza bir “Şerh” (Auflassungsvormerkung) koydurur. Bu şerh, “Bu ev satılmıştır, artık başkasına satılamaz veya üzerine yeni ipotek konulamaz” demektir.
Sadece ve sadece noterden “Şerh işlendi, artık parayı gönderebilirsiniz” (Fälligkeitsmitteilung) yazısı gelince ödemeyi yapın. Bu kural, dolandırılmamanız için en büyük sigortanızdır.
Almanya’da en ufak bir anlaşmazlıkta karşınıza çıkabilecek yüksek dava ve avukat faturalarından korunmak istiyorsanız, ‘Almanya Hukuk Sigortası (Rechtsschutz): Avukat Masraflarına Son!’ rehberimizi inceleyerek önleminizi alabilirsiniz.
5. Adım: Teslimat, Vergi ve Sigorta
Parayı ödediniz, anahtarı aldınız. Bitti mi? Neredeyse. Anahtarı alır almaz yapmanız gereken ilk iş, evin zorunlu olmayan ama “olmazsa olmaz” sigortası olan Wohngebäudeversicherung (Bina Sigortası) poliçesini kontrol etmektir. Yangın, su basması veya fırtına gibi durumlarda binayı korur. Genellikle eski sahibinin sigortası size devreder, beğenmezseniz 1 ay içinde değiştirme hakkınız vardır.
Son olarak, maliyeden (Finanzamt) o beklenen mektup gelecek: Emlak Devir Vergisi. Bu vergiyi ödemeden tapuda “gerçek sahibi” olarak adınızın yazılması (Eigentumsumschreibung) mümkün değildir.
Sonuç: Maratonun Sonu
Almanya’da ev almak, süpermarketten ekmek almaya benzemez; bir maratondur. Bazen aylar sürer, tonla evrak imzalatır. Ama günün sonunda, o “Grundbuch” (Tapu Kütüğü) çıktısında adınızı gördüğünüzde, Avrupa’nın göbeğinde sağlam bir kale inşa etmiş olursunuz.
Bu rehber genel bir yol haritasıydı. Noter masraflarının detaylarından, eski ev tadilatının püf noktalarına kadar her bir adımı detaylandırdığımız diğer yazılarımızı da gelecek.
Hayalinizdeki eve giden yolda başarılar dilerim size!