Almanya’da ev bulmak zordur ama o evden “doğru şekilde” çıkmak bazen daha zordur. Yanlış bir e-posta veya eksik bir imza, size boş yere 3 aylık kira ödetebilir.
“Sözleşmem bitti çıkıyorum” diyebilir misiniz? WhatsApp’tan ev sahibine yazmak yeterli mi? Ya kontrat bitmesine rağmen oturmaya devam ettiyseniz?
İşte Almanya kira hukukunun (Mietrecht) karmaşık dünyasında kaybolmadan evden çıkmanın yolları.
Altın Kural: WhatsApp ve E-Mail Geçersizdir!
Türkiye’de ev sahibine “Abi ben önümüzdeki ay çıkıyorum” diye mesaj atmak yeterli olabilir. Ancak Almanya’da bu durum size pahalıya patlar.
Alman Medeni Kanunu (BGB § 568), kira sözleşmesinin feshini “Yazılı Şekil Şartı”na (Schriftform) bağlamıştır.
- Geçersiz Yöntemler: E-Mail, WhatsApp, SMS, Faks, Telefonla aramak.
- Geçerli Yöntem: Üzerinde orijinal ıslak imzanızın (kırmızı veya mavi tükenmez kalem) olduğu bir kağıt mektup.
Uyarı: Ev sahibiniz mesajınıza “Tamamdır” dese bile, kötü niyetli bir durumda mahkemede “Bana resmi fesih gelmedi” diyerek kirayı işletmeye devam edebilir. İşinizi sağlama alın, mektubu mutlaka iadeli taahhütlü (Einschreiben) olarak postalayın.
Almanya’da en ufak bir anlaşmazlıkta karşınıza çıkabilecek yüksek dava ve avukat faturalarından korunmak istiyorsanız, ‘Almanya Hukuk Sigortası (Rechtsschutz): Avukat Masraflarına Son!’ rehberimizi inceleyerek önleminizi alabilirsiniz.
“3 Ay Önceden Haber Verme” Kuralı (Kündigungsfrist)
Almanya’da kiracılar için yasal fesih süresi (Kündigungsfrist) standart olarak 3 aydır.
Süre Nasıl Hesaplanır? Fesih mektubunuz, ayın 3. iş gününe kadar ev sahibinin eline ulaşmalıdır.
- Örnek: Mektup ev sahibine 3 Ocak’ta ulaştı.
- Ocak, Şubat, Mart ayları sayılır.
- Sözleşmeniz 31 Mart tarihinde biter.
- Gecikirse: Mektup 5 Ocak’ta ulaşırsa, Ocak ayı yanar. Süre Şubat’tan başlar ve çıkış tarihiniz 30 Nisan olur.
“Kontratım Bitti Ama Oturuyorum” Durumu
Birçok kişi “Sözleşmem 1 yıllıktı, süre doldu ama hala oturuyorum, istediğim an çıkarım” diye düşünür. Bu büyük bir yanılgıdır.
Eğer kontrat süresi bittikten sonra evde oturmaya devam ettiyseniz ve ev sahibi buna 2 hafta içinde itiraz etmediyse; sözleşmeniz otomatik olarak “Süresiz Kira Sözleşmesi”ne (Unbefristeter Mietvertrag) dönüşmüştür.
Artık o evden “Sürem bitti” diyerek çıkamazsınız. Yine yukarıdaki 3 Ay Kuralı devreye girer ve resmi fesih bildirimi yapmak zorunda kalırsınız.
Almanya’da yıllardır kira ödüyor ama ‘bana kredi çıkmaz’ korkusuyla ev almaya cesaret edemiyor musunuz? Sorun gelirinizde değil, süreci bilmemenizde olabilir. Banka görüşmelerinden tapu devrine, bürokrasiye takılmadan anahtarı cebinize koymanızı sağlayacak 5 Adımda Mülk Sahibi Olma Rehberimize mutlaka göz atın, hayallerinizi ertelemeyin.
Erken Çıkmanın Tek Yolu: “Nachmieter” (Yeni Kiracı)
3 ay beklemek istemiyorsanız veya iş nedeniyle hemen taşınmanız gerekiyorsa ne yapacaksınız? Burada devreye “Nachmieter” (Sizden sonra gelecek kiracı) kavramı girer.
Ancak dikkat! “Ben birini bulursam ev sahibi kabul etmek zorunda” inanışı yanlıştır.
- Sözleşmede Madde Varsa: Ev sahibi, bulduğunuz uygun adayı kabul etmek veya sizi sözleşmeden erken çıkarmak zorundadır.
- Madde Yoksa (Genel Durum): Ev sahibi, getirdiğiniz 10 adayı da reddetme hakkına sahiptir. “Ben bu kişileri istemiyorum, sen kiranı ödemeye devam et” diyebilir.
Taktik: Ev sahibine durumu nazikçe anlatın ve “İşlerinizi kolaylaştırmak için yerime hemen geçecek, geliri düzgün birini bulsam kabul eder misiniz?” diye sorun. Çoğu ev sahibi boşluk yaşamamak için bunu kabul eder (Kulanz). Ama yasal olarak mecbur değildir.
Süreli Sözleşmeler (Zeitmietvertrag) ve “Sahte Sebep” Tuzağı
Almanya’da en çok can yakan konu budur. Sözleşmenizde kesin bir bitiş tarihi varsa (Örn: “1 Yıl sonra biter”), 3 ay önceden haber verip çıkamazsınız. O sürenin sonuna kadar kirayı ödemek zorundasınız.
ANCAK… Burada sizi kurtarabilecek 2 devasa açık kapı vardır:
A. Sebep Yazmıyorsa (Geçersizdir)
Alman yasalarına (BGB § 575) göre, bir sözleşmeye süre sınırı koymak için geçerli bir sebep (Grund) yazmak zorunludur.
- Sözleşmede sadece “Süre 1 yıldır” yazıyor ama neden olduğu (Tadilat, Akraba taşınması vb.) yazmıyorsa; bu süre kısıtlaması geçersizdir.
- Sözleşmeniz otomatik olarak “Süresiz” sayılır ve yasal 3 ay ihbar süresini kullanarak hemen çıkabilirsiniz.
B. Sebep Yalan veya Geçersizse (Altın Biletiniz )
Diyelim ki ev sahibi sözleşmeye “Süre sonunda eve oğlum taşınacak (Eigenbedarf)” veya “Kapsamlı tadilat yapılacak” yazdı. Ama aradan aylar geçti, ne tadilat var ne de gelen giden…
İşte bu, sizin kurtuluşunuzdur!
- Senaryo: Ev sahibi bu sebebi uydurduysa (sizi bağlamak için) veya sebep sonradan ortadan kalktıysa (Oğlu gelmekten vazgeçtiyse);
- Sonuç: Sözleşmedeki süre sınırı düşer. Sözleşmeniz “Süresiz” statüsüne döner.
- Hamle: Ev sahibine “Belirttiğiniz sebebin (Tadilat/Taşınma) gerçekleşmediğini görüyorum. Yasalar gereği sözleşmem süresiz hale gelmiştir. Bu nedenle 3 ay sonrası için fesih bildirimimi (Kündigung) gönderiyorum” diyerek rest çekebilirsiniz.
Özet: Ev sahibi yazdığı sebebin “Gerçek” olduğunu ispatlamak zorundadır. İspatlayamazsa, sizi zorla 6 ay daha tutamaz.
Özet: Paranızı Çöpe Atmayın
Almanya’da kira hukuku şakaya gelmez.
- Asla sözlü veya mesajla fesih yapmayın.
- Mektubu (Kündigung) ıslak imzalı ve iadeli taahhütlü gönderin.
- 3 aylık süreyi iyi hesaplayın, 1 gün gecikmek 1 ay kira ödemek demektir.
- Erken çıkmak istiyorsanız ev sahibiyle iyi geçinin ve ona “Kusursuz” bir yeni kiracı adayı (Nachmieter) sunun.